Cet inventaire était destiné à dresser le Livre Foncier de la ville. Environ 26 500 maisons – dont 2300 riyads- furent décomptées dans une médina intemporelle, qui ressemblait à ce qu'elle était un ou deux siècles plus tôt.
Le maréchal Lyautey fut nommé résident général un mois après la signature de la convention de Fès, instituant le protectorat français le 30 mars 1912. Lyautey affirma immédiatement pour le Maroc un projet urbanistique dont la conception fut confiée à l'urbaniste Henri Prost qui dessina dans chaque métropole marocaine un quartier moderne assorti aux besoins de la communauté européenne, qui gagnait chaque mois en importance. C'est ainsi que le quartier de Guéliz fut dessiné à Marrakech. Lyautey prit soin de sauvegarder soigneusement les médinas dans leur architecture, permettant aux Marocains de conserver leurs coutumes au sein du cadre séculaire qui avait vu naître, vivre et mourir leurs arrières grands-parents. Le Service des Beaux-Arts, créé pour l'occasion, aura pour double mission de restaurer les monuments historiques du pays, mais également de préserver intactes les médinas marocaines.
La maison traditionnelle arabe est destinée à accueillir sous un même toit les trois, voire les quatre générations constituant une famille. Elle est normalement édifiée autour d'une cour intérieure constituant un puit de lumière. Dans les maisons patriciennes des grandes familles, la petite cour intérieure devient un véritable patio comportant en son centre une fontaine. L'élément commun des riyads est le jardin carré ou rectangulaire (riyad en arabe) autour duquel s'agencent les 3 ou 4 ailes de la maison avec en son centre une vasque ou une fontaine. Lorsqu'il est d'inspiration hispano mauresque, le jardin patio est traversé de deux allées pavées de zelliges qui se croisent autour de la fontaine. Ces deux allées délimitent quatre parterres fleuris de diverses espèces végétales : rosiers, bougainvillées, lauriers, hibiscus ou chèvrefeuille, bigarradiers ou églantiers… Quelques arbres : citronniers, orangers, cyprès, figuiers ou bananiers dispensent l'ombre apaisante pendant les périodes de canicule. Ces quatre espaces végétaux symbolisent pour les musulmans le paradis sur terre.
Ni les Berbères, peuple pastoral, ni les Arabes de la conquête des XII et XIIIèmes siècles, peuple guerrier et nomade, ne portaient en eux une tradition artistique ou architecturale. L'architecture arabe résultera donc d'un compromis subtil et réussi de l'architecture byzantine qui inspirera la construction de la mosquée de Médine (VIIème siècle) et de celle Cordoue au XIIIème siècle, elle-même bénéficiaire d'apports architecturaux des Wisigoths d'Espagne. Au Xième siècle, Youssef Ben Tachfine, fondateur de Marrakech mais aussi Maître de l'Espagne musulmane, fera connaître les agrumes aux Espagnols, et ramèrera dans ses bagages, non seulement une très belle épouse Andalouse, mais aussi les plus habiles architectes, sculpteurs, et artisans repérés en Andalousie en favorisant leur installation dans ses deux cités favorites, Fès et Marrakech.
Outre le jardin qui les caractérise, les riyads comportent tous des éléments communs :
- A l'extérieur, une façade aveugle de 6 à 8 mètres de haut, totalement neutre et esthétiquement décourageante, parfois munie en hauteur de 2 ou 3 fenêtres souvent obturées, et percée d'une lourde porte en bois ou en fer ;
- Une disposition des pièces exclusivement tournée vers l'intérieur,
- Lequel intérieur demeure un mystère inaccessible aux passants des ruelles qui n'apercevront, si le portail est ouvert, qu'un couloir ou une entrée en chicane, espace intermédiaire entre la chaleur, la poussière, l'agitation et le bruit de la médina et la maison proprement dite ;
- ce n'est qu'après avoir franchi cette chicane que le riyad s'ouvre pour son visiteur et lui offre une sensation de quiétude, de fraîcheur, de silence seulement troublé par le murmure d'une fontaine, et la somptuosité qu'elle dissimule aux importuns.
La cour, baignée de lumière, est toujours entourée sur trois ou quatre cotés d'une galerie couverte à colonnades, sur laquelle s'ouvrent les pièces de séjour au rez-de-chaussée et les chambres au 1er étage. Rares sont les riyads à un seul niveau de plain pied, plus rares encore les riyads à trois niveaux habitables.
Les galeries à arcades, sont certes le support de trésors de décoration. Mais outre leur utilité fonctionnelle de desserte des pièces du riyad, elles font doublement écran aux rayons du soleil aussi bien pour les heureux occupants qui devisent ou boivent le thé à l'ombre, mais maintiennent surtout à l'ombre l'ensemble des murs intérieurs du riyad. C'est pour cette raison que même lorsque règne la canicule, les pièces du rez-de-chaussée baignent toujours dans une relative fraîcheur.
Au sommet du riyad se trouve toujours une terrasse, propice aux causeries de fin de soirée, lorsque les rayons du soleil ont cessé de brûler, et à un moment où les femmes qui l'occupaient en cours de journée pour suspendre le linge ou colporter les nouvelles l'ont déserté. Les terrasses étaient souvent ceintes de murs élevés pour assurer la discrétion et empêcher que des regards non autorisés ne puissent se porter sur les attraits de la population féminine des lieux. Aucun visiteur ne s'y rendant, l'état des terrasses laissait souvent à désirer.

Tel n'est plus le cas dans les riyads acquis par les Européens au cours des 30 dernières années, dans une tendance qui s'est amplifiée de façon exponentielle au cours des 3 ou 4 dernières années. Fin 1999, c'est environ 450 riyads qui appartiennent à des non Marocains – avec environ une vente de riyad par semaine actuellement. Les familles patriciennes qui vendent leur maison le font pour deux types de raisons : le souhait de quitter la Médina et ses ruelles pour se rendre dans un quartier d'habitation moderne, avec possibilité de garer sa voiture à proximité immédiate, et l'opportunité de régler ainsi sa succession de son vivant en répartissant le prix de la vente entre les enfants. Les occidentaux amoureux de Marrakech disposant de moyens sans commune mesure avec les Marocains même aisés, ont progressivement trusté la quasi-totalité des plus beaux riyads de Marrakech, avec en corollaire une inflation des prix moyens qui ont à peu près triplé en 5 ans – le riyad moyen d'une dizaine de pièces, demandant de gros travaux de réhabilitation, se vend désormais rarement en dessous d'une fourchette de prix allant de 1 500 à 1 800 KDhs – alors que les familles venderesses auraient considéré un prix de 800 000 à 1 000 000 Dhs comme un rêve inaccessible il y a seulement trois ans.
A ce jour, il ne faut pas se leurrer, la beauté comme la qualité des riyads à la vente sur le marché est en baisse relative, les plus beaux objets s'étant échangés dans les dernières années. La valeur d'un riyad est essentiellement fonction de ses qualités architecturales – solidité des murs, esthétique, taille du jardin, équilibre symétrique de la construction, beauté des décorations : bois sculpté des plafonds, précision des stucs, ancienneté des zelliges, présence –ou non- d'une terrasse panoramique, de son implantation : les riyads en bordure de Médina étant plus agréables que celles qui se trouvent au cœur presque inaccessible de la vieille ville, possibilité de garer sa voiture devant le riyad, existence d'un jaccuzzi, d'une piscine, de la climatisation… associée au coup de foudre du visiteur. Reste que l'achat d'un riyad à Marrakech relève du tour de force tellement les embûches sont nombreuses avant l'achat (désaccord sur le prix ou sa répartition entre les propriétaires indivis, souhait de recevoir une partie du prix de vente avant la remise des clés), lors de l'achat ( nouvelle prétention de dernière minute du vendeur, préemption, certificat d'urbanisme absent ou périmé, contestation de propriété surtout si l'immeuble n'est pas titré…) et pendant les travaux (multiplicité des interlocuteurs s'affirmant responsable, à la mairie d'arrondissement, à la mairie de Marrakech ou à l'agence d'urbanisme, difficulté d'obtenir le sésame administratif de permis de gros travaux.. à renouveler tous les mois...).
Les occidentaux qui se sont sortis de l'épreuve ont rarement économisé sur les travaux qui coûtent 4 à 5 fois moins chers qu'en Europe, et ont réhabilité, aménagé et décoré leurs riyads de façon à en faire des palais des mille et une nuits.
Soucieux d ‘amortir leur investissement, de nombreux propriétaires ont choisi d'exploiter leurs riyads en les proposant en chambre d'hôtes ou en les transformant en restaurant.