Selon le célèbre article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la façon la plus absolue. Cependant, il arrive bien souvent que cette prérogative reconnue à chaque propriétaire de biens immobiliers soit contestée ou remise en cause pour une raison ou pour une autre. Naît alors un véritable contentieux immobilier qui fait intervenir plusieurs personnes. Comment résoudre ce type de contentieux ? Quelles sont les meilleures solutions dont on dispose face à un contentieux immobilier ? Découvrez dans cet article tout ce qu’il y a à savoir sur la résolution d’un contentieux immobilier.

Généralité

Le droit immobilier est une branche du droit relative au droit de la construction, de l’urbanisme, mais aussi au droit de la copropriété, de la mitoyenneté ou encore du droit de la location. Cela dit, c’est une matière particulièrement technique, qui évolue fréquemment et qui nécessite de suivre constamment l’actualité.

Quels sont les différents types de litiges en droit immobilier ?

Avant d’en arriver à répondre à cette question, il conviendrait de savoir ce qu’est un litige. En fait, on parle de litige (ou contentieux) dès lors que deux personnes (voire plusieurs) entretiennent un différend concernant l’exercice d’un droit. Dans la plupart des cas, une partie exige de l’autre qu’elle fasse — ou, au contraire, ne fasse pas — quelque chose, en vertu d’un contrat ou même d’une situation de fait. La résolution peut se faire à l’amiable lorsque les parties parviennent à trouver un accord entre elles. Mais au cas où il n’y aurait pas entente, elles seront obligées de se diriger vers le tribunal compétent qui se chargera de trancher.

 

Le droit immobilier prend en compte plusieurs catégories. On peut en effet citer :

  • Le droit de la construction (qui inclut le droit de mitoyenneté et des servitudes foncières) ;
  • Le droit des hypothèques et assurances immobilières ;
  • Le droit de la copropriété ;
  • Le droit des associations foncières et des associations syndicales ;
  • Le droit de l’urbanisme ;
  • Le droit applicable à des professions spécialisées dans l’immobilier (maître d’œuvre, constructeur, architecte, agent immobilier, notaire,
  • etc.) ;
  • Le droit du domaine public.

Tous ces différents domaines peuvent faire objet de contentieux. Un contentieux pouvant impliquer des particuliers, des entreprises privées, ou encore des organisations publiques. Mais la vraie question est : que faire en cas de contentieux en droit immobilier ?

Le premier pas à effectuer lorsque vous êtes en face d’un contentieux immobilier

Comme il est dit plus haut, le droit immobilier est une matière particulièrement technique. En effet, faire appel à un avocat s’impose comme une évidence lorsque survient un litige en droit immobilier. Il vous faut nécessairement vous faire représenter par un professionnel du droit maîtrisant parfaitement les rouages du domaine. Raison de plus pour faire appel, non pas à n’importe quel avocat, mais bien sûr à un avocat spécialiste du domaine de l’immobilier. Celui-ci défendra votre cas et vous aidera à trouver la meilleure solution pour résoudre votre différend.

Régler un contentieux immobilier : le cas typique du droit de la location

Les litiges, par exemple, entre propriétaires et locataires sont récurrents et débouchent des fois sur des actions en justice. Mais pour éviter d’encombrer les tribunaux, les deux parties peuvent choisir la voie de la conciliation.

La conciliation

La conciliation est un règlement à l’amiable permettant de trouver une solution rapide. On distingue deux types de conciliation :

La Commission Départementale de Conciliation (CDC) : Lorsque les litiges qu’entretiennent les différentes parties portent sur le montant du loyer, l’état des lieux, le dépôt de garantie, les charges et réparations locatives, elles doivent en premier saisir la commission départementale de la conciliation composée de représentants des locataires et des propriétaires, son avis est consultatif. Si vous ne connaissez pas les coordonnées de la CDC de votre département, la préfecture ou la DDE pourraient vous y conduire (ou du moins vous aider).

Le conciliateur de justice : Pour tous les autres types de litiges (impayés, problèmes de voisinage, etc.), propriétaires et locataires peuvent se rapprocher du conciliateur de justice pour trouver une solution à l’amiable. Le conciliateur de justice est en réalité une personne désignée par le président de la cour d’appel. Il siège au tribunal d’insistance et tente une médiation entre les différentes parties en conflit.

Le tribunal d’instance

Au cas où la conciliation n’aurait pas abouti, ou lorsqu’une partie ne se sera pas présentée, ce serait maintenant le moment de lancer une procédure judiciaire. Elle peut se faire soit par assignation à comparaître soit par déclaration au greffe du tribunal d’instance (si la demande est inférieure à 4 000 €).

L’assignation à comparaître : Cette procédure ordinaire est un acte qui permet au demandeur d’informer son adversaire, c’est-à-dire le défendeur, qu’il engage un procès à son encontre et l’invite à cet effet à comparaître devant une juridiction. Ladite assignation est établie et délivrée par un huissier de justice. Ce dernier se chargera de remettre au locataire une assignation à comparaître devant le tribunal d’instance. L’audience devrait avoir lieu deux mois après la remise de l’assignation, ou trois mois si le locataire bénéficie d’une allocation sociale ou logement. Avant l’audience auprès du juge, le propriétaire peut, par l’intermédiaire de l’huissier, faire bloquer les comptes bancaires du locataire ou engager une saisie de ses biens mobiliers. Le locataire se retrouverait ainsi dans l’incapacité de toucher à ses comptes ou de vendre ses biens jusqu’à ce que le juge rende sa décision.

Important : le demandeur peut réclamer une assignation en référé afin d’obtenir du juge une décision plus rapide (mais provisoire) en cas d’urgence (dangers pour le locataire suite à l’inexécution de travaux).

La déclaration au greffe : Si le litige est moindre, avec juste une demande d’argent inférieur à 4 000 €, le demandeur effectue une déclaration au greffe du tribunal d’instance. Il saisit directement le tribunal d’instance par simple déclaration en précisant l’objet de son litige. Les deux parties seront convoquées par le greffe du tribunal par lettre recommandée.

Le droit immobilier, comme vous pouvez le constater, est très dense. Il est donc indispensable de vous faire représenter par un avocat spécialiste en cas de litiges. Seul lui saura convenablement prendre votre défense.

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