Défiscalisation immobilière en France : principe, produits disponibles et risques encourus

Depuis la loi Périssol, l’Hexagone multiplie les dispositifs pour inciter les particuliers à investir dans la construction de nouvelles résidences et la rénovation des anciens bâtiments. Les autorités espèrent ainsi réussir à combler le gap entre la demande et l’offre en logements dans le pays. Ces mesures se révèlent très intéressantes, car elles vous permettent de payer moins d’impôts et de rentabiliser votre capital. Découvrez la défiscalisation immobilière en France et ses principales implications en France.

La défiscalisation immobilière, un partenariat public-privé

L’Hexagone a besoin d’un million de logements supplémentaires pour que ses citoyens vivent dans de meilleures conditions. De plus, les immeubles insalubres augmentent au désarroi des autorités. Incapables de financer la construction de résidences à grande échelle, les gouvernements successifs ont multiplié les initiatives pour inciter les particuliers à investir dans le secteur. Cela a abouti à l’adoption ou à la modification des dispositifs comme les lois Pinel, Duflot, Scellier, Borloo, Girardin, Robien, Besson, etc. Peu importe leur dénomination, ils visent tous le même objectif. L’État a prévu dans ces règlements des mécanismes pour acquérir des biens immobiliers neufs ou anciens en concédant aux investisseurs de substantielles économies d’impôts.

Concrètement, vous financez la construction ou la rénovation de logement à partir de votre capital propre ou d’un prêt. Les réductions d’impôts encaissées en vigueur et les loyers perçus vous permettent de récupérer facilement l’argent engagé dans l’opération. La défiscalisation immobilière en France représente donc l’ensemble des stratégies pour obtenir de substantiels abattements d’impôts en investissant dans de nouvelles constructions ou la rénovation d’anciens bâtiments. Elle repose sur un partenariat gagnant-gagnant entre le public et le privé pour combler le déficit de logement dans l’Hexagone.

Les principales solutions de défiscalisations immobilières

Les mesures proposées par l’État se regroupent en 3 différentes catégories. Vous devez les maîtriser pour prendre une décision en connaissance de cause.

La défiscalisation immobilier neuf

La loi Pinel prévoit une réduction d’impôt pour tout investisseur qui loue son bien sur une période de 6, 9 ou 12 ans. Ce dernier bénéficie d’une manne fiscale de 12 %, 18 % ou 21 % du montant engagé dans la limite de 300 000 €. Le taux varie en fonction de la durée du bail. Le dispositif prévoit des plafonds de loyers par zonage auxquels le contribuable doit se conformer pour bénéficier desdites réductions. Contrairement à la loi Duflot, il pourra louer son bien à un ascendant ou à descendant.

Des mesures spécifiques du dispositif Pinel s’appliquent aux territoires d’outre-mer. Sur les mêmes périodes indiquées ci-dessus, l’investisseur obtient des abattements fiscaux de 23 % de 29 % et de 32 % du montant engagé. Cette majoration de la manne fiscale traduit la volonté de l’Etat de renforcer l’attractivité des DOM et COM. Pour une construction locative neuve en outre-mer, la loi Girardin s’applique si vous d’un permis obtenu avant le 31 décembre 2012. Dans ce cas, le taux de réduction s’établit à 26 % sur 5 ans.

La défiscalisation immobilier meublé

La loi Censi-Bouvard régit ce domaine. Elle prévoit un abattement fiscal de 11 % du montant engagé lorsque vous investissez dans les résidences de tourisme classé, dans les EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), dans les maisons pour seniors et dans les logements pour étudiants. Vous devez mettre le bien en bail commercial sur une durée de 9 à 12 ans pour en bénéficier.

La défiscalisation immobilier ancien

Deux dispositifs régissent les investissements dans cette catégorie. La loi Malraux incite les propriétaires à rénover leur immeuble situé dans un secteur sauvegardé ou dans une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysagé). Elle offre un abattement d’impôt de 22 % ou 30 % du montant des travaux exécutés dans le cadre de la rénovation. Cette manne financière vient en réduction de votre charge fiscale de la période où vous avez effectué le paiement. La loi sur les Monuments Historiques se révèle encore plus intéressante. Ses dispositions vous autorisent à déduire des revenus encaissés toutes les dépenses exécutées dans le cadre de la réhabilitation d’un immeuble classé ou inscrit à l’inventaire des Monuments Historiques. Ce prélèvement s’effectue sans aucune limite de temps et de montant.

Les critères pour choisir votre produit de défiscalisation

Pour profiter des multiples avantages financiers de la défiscalisation immobilière, vous devez prendre en compte un certain nombre d’éléments incontournables. Toutefois, n’hésitez pas à solliciter l’assistance de structures spécialisées comme le cabinet K & P Défiscalisation pour une meilleure évaluation des opportunités et des risques.

Votre profil de contribuable

Les spécialistes recommandent souvent la défiscalisation de l’immobilier neuf aux citoyens avec des charges moyennes d’impôt (moins de 10 000 €) La loi Pinel en métropole et en outre-mer vous permet d’obtenir d’intéressantes réductions. Le dispositif Censi Bouvard se révèle également très favorable. Les gros contribuables devraient plutôt se tourner vers la défiscalisation dans l’ancien. Les investissements prévus au titre des lois Malraux et Monuments Historiques garantissent d’importantes mannes qui viennent en diminution de vos charges d’impôt.

L’avantage fiscal

Toutes les solutions de défiscalisations ne présentent pas les mêmes atouts. L’abattement peut porter directement sur l’impôt sur le revenu, sur la charge imposable ou exclusivement sur les revenus fonciers. Selon ce critère, le dispositif sur les monuments historiques demeure le plus intéressant. Il autorise un prélèvement sans aucune limite de montant et de temps des dépenses engagées. Les lois Malraux et Pinel garantissent également une manne fiscale qui oscille entre 10 000 € et 20 000 € pendant quelques années.

Le rendement

Dans cette catégorie, la défiscalisation immobilière outre-mer se révèle bien plus avantageuse. Elle garantit des revenus locatifs largement supérieurs à ceux obtenus avec les investissements métropolitains. De nombreux spécialistes recommandent d’ailleurs cette solution aux gros contribuables. Les dispositifs de la loi Bouvard sortent également du lot avec des rendements intéressants.

La liquidité

Ce critère prend en compte la possibilité de revendre le bien sans perdre les avantages fiscaux liés à l’investissement. Dans cette catégorie, la loi Censi-Bouvard offre plus de garanties. Ce dispositif vous autorise à céder le bâtiment ou l’immeuble concerné au bout de 3 ans si vous réussissez à trouver un preneur. Quant à la loi Pinel, il prévoit une attente minimale de 6 ans à 12 selon le type de projet. Avec la loi Malraux, vous devez patienter au moins 9 ans avant d’envisager une revente. Pour les monuments historiques, vous ne pouvez transférer la propriété qu’après 15 ans.

L’investissement initial

Vous n’avez pas besoin de capitaux importants pour la location meublée. Vous pouvez donc proposer des chambres d’étudiants ou en EHPAD sans une fortune considérable ou un fonds conséquent. L’immobilier locatif se révèle également bien plus abordable en outre-mer qu’en métropole. Vous encaissez des rendements intéressants sans engager de folles sommes. Les gros contribuables peuvent profiter facilement des avantages relatifs aux dispositifs Malraux et aux monuments historiques. Les travaux de réhabilitation exigent généralement de lourds investissements.

Les risques liés à une défiscalisation immobilière

Les professionnels pointent généralement 3 types de menaces pour ces types d’opérations. Vous devez absolument rester vigilant pour éviter de mettre en péril votre business.

• Le risque immobilier : vous devez impérativement proposer votre bien en location sur une certaine période pour bénéficier des avantages fiscaux prévus. Optez donc pour des logements attractifs pour trouver rapidement des preneurs. N’investissez pas dans le premier bâtiment disponible. Vérifiez sa proximité avec des centres vitaux comme les écoles, les universités, les commerces, etc. Assurez-vous que vous parviendrez à le rentabiliser. Pour éviter toute surprise désagréable, nous vous recommandons de consulter un professionnel. Par ailleurs, ne perdez pas de vue les plafonnements imposés par certains dispositifs de défiscalisation. Étudiez minutieusement les prix de location dans le secteur où vous souhaitez investir. Cherchez en permanence à concilier l’attractivité locative et la rentabilité de votre projet immobilier.
• Le risque financier : l’appât des futurs gains et les potentiels avantages fiscaux ne doivent pas vous pousser à emprunter dans de mauvaises conditions. Un taux mal négocié peut affecter la viabilité de votre business. Une estimation fantaisiste des revenus locatifs vous mettra aussi indubitablement en difficulté. Assurez-vous que les loyers attendus permettront réellement d’amortir le capital engagé et qu’ils ne dépassent pas la limite prévue par les dispositifs de défiscalisation. Les professionnels déconseillent généralement les investissements dans les zones avec des prix au m2 élevés. LLa loi Pinel fixe un plafond de 5500 €/m2. nticipez la revente après la période de location obligatoire. Assurez-vous que vous pouvez facilement céder votre bien avec une réelle plus-value. En cas de mauvais choix, les pertes pourraient simplement absorber le gain fiscal précédemment empoché.
• Le risque fiscal : certains investisseurs se focalisent uniquement sur les réductions d’impôt à obtenir et prennent des décisions erronées qui plombent leur projet. Lisez toujours suffisamment le dispositif légal dont les mesures retiennent votre attention pour répertorier clairement vos obligations et les avantages prévus en contrepartie. Intéressez-vous aux différents zonages pour éviter toute mauvaise surprise. Vous ne bénéficierez pas de la manne fiscale promise si vous investissez en dehors des endroits énumérés par les textes en vigueur. Ne proposez pas des loyers qui dépassent la limite fixée par la loi. Cela exclut automatiquement votre projet de son champ d’application. Conformez-vous strictement le plafonnement des revenus des locataires. Le non-respect des engagements entraine la perte systématique des avantages fiscaux prévus dans la loi. Nous vous recommandons également de tenir compte des autres opérations de défiscalisations en cours. Cela vous préservera des mauvaises surprises.

La défiscalisation immobilière exige la mise en place d’une véritable stratégie. Ne prenez surtout des décisions approximatives dans l’espoir que les réductions d’impôt couvriront vos éventuelles pertes. Cette opération implique des calculs complexes et des simulations approfondies. Nous vous recommandons donc de solliciter l’assistance d’un cabinet spécialisé. Une telle structure mettra à votre disposition des experts expérimentés qui maitrisent parfaitement l’arsenal juridique à la défiscalisation financière. Ils vous aideront également à évaluer la rentabilité de votre projet. Ils vous éviteront de tomber dans les pièges relatifs à ce type d’investissement. Cela sécurise l’argent dépensé et vous permet de fructifier votre capital.